Ghelamco sees benefit in Polish construction
Voor de Ghelamco Groep, vooral bekend van het gelijknamige Gentse voetbalstadion, is Polen de echte thuismarkt. En het gaat er hard. Topman Paul Gheysens wil de komende drie jaar een half miljard investeren in nieuwe projecten, vooral in kantoren in Warschau.
In het centrum van Warschau, op een kwartier stappen van de communistische kolos Paleis van Cultuur en Wetenschap, nadert de bouw van de Spire, met 220 meter de hoogste toren in Oost-Europa, zijn voltooiing. 26 jaar na de val van het communisme domineren glazen wolkenkrabbers de skyline van de Poolse hoofdstad. En het zijn Belgen die er een hoofdrol spelen. De Spire is met een budget van 300 miljoen euro de grootste investering van een Belgische groep in Polen. Het is het grootste gebouw dat de vastgoedontwikkelaar Ghelamco ooit heeft neergezet. Het bezoek aan de Spire is een van de blikvangers tijdens het staatsbezoek van koning Filip aan Polen vandaag en morgen.
Paul Gheysen, CEO en oprichter van Ghelamco, kan stevige cijfers voorleggen. Acht maanden voor de opening is de toren al een commercieel succes. Hij is voor ruim 70 procent verhuurd aan bedrijven zoals Samsung, Jones Lang LaSalle, Goldman Sachs en BNP Paribas Securities Services. De huurprijs is lucratief: huurders betalen tussen 220 euro en 320 euro/m² per jaar. In Brussel is dat gemiddeld tussen 190 en 285 euro.
Ghelamco is in Warschau ook begonnen met de bouw van de Sienna Towers, twee grotere torens van 130 meter en één van 90 meter hoog, samen goed voor 115.000 m² retail- en kantoorruimte. De kleinere toren gaat Ghelamco hoe dan ook afwerken. Van de twee grotere wordt voorlopig alleen de ruwbouw gerealiseerd. Zodra er voldoende huurders zijn, worden ze afgewerkt. Ghelamco wil er weldra ook het Gdansk-project starten, een multifunctioneel project voor de ontwikkeling van 165.000 m² in samenwerking met de Poolse spoorwegen.
Ghelamco heeft ambitie om de komende drie jaar 150.000 m² per jaar te ontwikkelen in en rond de Poolse hoofdstad. De komende twee jaar wordt hoe dan ook 200 à 225 miljoen euro per jaar geïnvesteerd.
Te veel gebouwd
Polen is en blijft de eerste markt van Ghelamco. De voorbije 15 jaar heeft Ghelamco er zo'n 1 miljoen vierkante meter ontwikkeld, waarvan 600.000 m² klassieke kantoorruimte. Geen enkele andere ontwikkelaar komt in de buurt van de ondernemer uit Ieper. Maar de bouwwoede in Warschau heeft ook een keerzijde: er wordt te véél gebouwd. De leegstand is er opgelopen tot 18 procent. Volgens de makelaar Jones Lang LaSalle wordt er op dit ogenblik in totaal 725.000 m² ontwikkeld. 'Op korte termijn is dat te veel. Een aantal minder goede projecten worden daarom stilgelegd', stelt Paul Gheysens.
Toch blijft Ghelamco geloven in het groeipotentieel van Polen. 'We hebben voor nog eens 600.000 m² vergunde projecten, vooral kantoren. In steden als Brussel gaat het meestal om verschuivingen of de concentratie van werknemers in efficiëntere gebouwen. In Warschau gaat het vaak om nieuwe jobs. Het voorbije jaar tekenden we contracten voor in totaal 3.000 nieuwe jobs. Samsung gaat in de Spire 29.000 m² huren. De Zuid-Koreaanse groep bouwt er haar grootste onderzoekscentrum buiten het thuisland uit met 2.000 medewerkers. En dan is er ook nog de overheidssector. Die zal de komende tien jaar heel veel kantoorruimte nodig hebben. Warschau ligt nog steeds beter in de markt bij buitenlandse investeerders dan Praag, Boedapest en Boekarest', zegt Jeroen van der Toolen, manager van Ghelamco Centraal- en Oost-Europa.
Ook in België wil Ghelamco tegen het einde van dit jaar nog zo'n 100.000 m² ( een investeringsbudget van 150 miljoen euro) ontwikkelen, dat is exclusief het engagement voor het Eurostadion en de herontwikkeling van Parking C. 'Er zijn enkele grote projecten in Brussel. We hebben ook plannen in andere steden'.
Al die plannen doen de vraag rijzen hoe Ghelamco zijn ambities bekostigt. De financiering noemt Paul Gheysens 'geen probleem'. 'Onze schuldgraad bedroeg eind juni 49 procent. Veel commerciële gebouwen die we zelf in portefeuille hebben, met een totale boekwaarde van 972 miljoen euro, kunnen we zonder problemen boven de boekwaarde verkopen.'
De twee kantoortorens in de buurt van de Ghelamco Arena zijn volgens kenners 150 miljoen euro waard. Dat kan een forse meerwaarde opleveren. Hetzelfde geldt voor de Spire, goed voor zeker 600 miljoen. 'We zijn niet verplicht om te verkopen. We kunnen een bod op de Spire afwachten.'
De bouw van de Ghelamco Arena noemt Paul Gheysens een van zijn beste investeringen ooit. 60 procent van de kantoren in het stadion is verhuurd. Ghelamco is er nu ook net begonnen met MeetDistrict, een bedrijvencentrum voor starters. 'Dat was een idee van Michael en Simon, mijn zonen, het is zelfs rendabeler dan het verhuren van kantoren'.
De groep Ghelamco heeft goed geboerd in de eerste zes maanden van dit jaar. Ze realiseerde een nettowinst van 48,2 miljoen euro (tegenover 0,7 miljoen euro in de eerste zes maanden in dezelfde periode van 2014). Het operationeel resultaat bedroeg 72,8 miljoen euro, tegenover 21,4 miljoen euro voor de eerste jaarhelft van 2014. Vorig jaar moesten er waardeverminderingen worden geboekt op de investeringen in Rusland en Oekraïne. Dat was dit jaar niet het geval. De vastgoedportefeuille steeg in zes maanden van 820,41 miljoen naar 972,41 miljoen. De schuldgraad eind juni 2015 bedroeg 49 procent. Dat is evenveel als eind 2014.
De groep heeft ook een 40-tal projecten in België. De Blue Towers in Gent zijn voor 75 procent verhuurd. 75 procent van de studentenhuisvesting in het Waterviewproject is al verkocht.
Aantal medewerkers: 300, van wie 150 in Polen en 100 in België.
Activa (30 juni 2015): 1.450 miljoen euro (1.025 miljoen euro in Polen).
Activa (30 juni 2015): 1.450 miljoen euro (1.025 miljoen euro in Polen).
Operationeel resultaat: 73 miljoen euro (waarvan 49 miljoen in Polen).
Netto resultaat (deel van de groep):
Totaal: 48 miljoen euro (waarvan 37 miljoen euro in Polen).
Netto financiële schuld: 634 miljoen euro (waarvan 381 miljoen in Polen).
Eigen vermogen: 622 miljoen euro (waarvan 517 miljoen euro in Polen).
